부동산버블후의 일본의 현상황에 대하여 - 경제침체 후(부동산버블) 일본의 현 상황에 대한 연구
부동산버블후의 일본의 현상황에 대하여 - 미리보기를 참고 바랍니다.
경제침체 후(부동산버블) 일본의 현 상황에 대한 연구
1. 부동산 버블 후 일본 중산층
일본 샐러리맨들은 벗어나기 어려운 5가지 부실채권을 보유하고 있다. 이를 살펴보면 첫째 채무면제 상태의 전업주부, 둘째 다수의 자녀, 셋째 주택자금대출 상환액이 남아 있는 주택, 넷째 부양해야 하는 부모님, 마지막으로 본인이다. 첫째 채무면제 상태의 전업주부는 정기적인 소득이 없다. 집 안에 앉아 남편의 수입을 관리하며 20년 정도 지출만 유발하는 자녀를 출산한다. 둘째 자녀가 생기면 성인이 될 때까지 양육비와 교육비 등으로 많은 돈이 들어간다. 성인이 되어서도 마땅한 일자리를 못 구하면 가정에 커다란 손해만 끼친다.
셋째 내 집은 부실토지 위에 지은 토끼장이다. 매월 상환해야 할 최하 80만 원의 대출상환금은 얼마든지 인생을 풍요롭게 만들어줄 수 있는 자금이다. 돌아오지 않는 돈을 20~30년 동안 허공에 뿌려대고 있는 것이다. 내 집은 어느새 평생감옥이 되어 샐러리맨의 발목을 잡는다. 넷째 저출산, 고령화 시대에 장남, 장녀, 독자들은 부모의 노후를 책임져야 한다. 자신의 노후대책을 세워야 하는 시점에 빠른 고령화에 비해 노후대책이 없는 부모님을 책임져야 하는 것이다. 마지막으로 당신 자신. 능력이 좋아 장부가격이 높다고 할지라도 현재의 시장가치는 경우에 따라 제로일 수 있다. 그런 당신이 부실토지 위에서 주택대출금을 상환하는 세상은 얼마나 잔혹한가. 나아가 5대 부실채권 중 주택 외에는 모두 살아 있는 인간이기 때문에 매우 곤혹스러운 채권이라 하겠다.
2. 수익을 올릴 토지가 없는 일본
일본의 불합리한 세제가 토지유동성의 발목을 잡고 있다. 선진국과 달리 토지의 고정자산세가 낮은 대신 매각 이익에 과세되는 세금이 높기 때문에 토지를 매각하는 것보다 보유하는 것이 훨씬 이득이 된다. 토지를 재개발하면 지가도 동반 상승하지만 지가 상승률을 훌쩍 뛰어넘는 세금은 서민들에게 큰 부담이 된다. 많은 사람들이 토지를 활용하지 않고 사장시켜 둔 것은 지가 상승률을 뛰어넘은 세금에 대한 부담 때문이다.
이런 상황으로 볼 때 일본의 세제는 ‘부실토지세제’라고 할 수 있다. 일본의 지가 총액은 1996년 말 미국의 4배, 영국의 11배를 기록했다. 이를 단순 계산하면 일본 국토로 11개의 영국을 살 수 있다는 얘기다. 하지만 글로벌 경제하에서 이런 어처구니없는 경제법은 통용되지 않는다. 때문에 일본의 부실토지 자본주의의 붕괴 위험성이 더욱 높아졌다.
그 신호탄이 바로 수익환원법이다. 이는 부동산에서 얻을 수 있는 현금을 토대로 가격을 산출하는 방식이다. 현재 일본의 토지에 정확한 수익환원법을 도입해 보면 일본 전역이 부실토지임이 명확히 밝혀진다. 1998년부터 일본의 금융기관들은 수익환원법을 적용하여 부동산을 평가하고 있다. 기업 역시 시가회계와 감손회계를 도입하고 있기 때문에 수익환원법은 일사천리 확산되고 있다. 이는 부실토지의 붕괴를 더욱 앞당겨 줄 것이다.
GDP 대비 지가는 버블 이전인 1985년 규모로 돌아갔음에도 불구하고 하락세를 멈추지 못하고 있다. 현재 일본의 장기 침체는 1980년대의 토지 버블이 원인이 아니라 수익을 올릴 만한 토지가 적은 것이 원인이다. 앞으로 일본의 지가가 살아나는 길은 돈이 되는 토지를 창출하는 것뿐이다.
3. 정부 위주의 공시가격
1994년 소위 ‘7할 통지’라는 것이 제시되고 그 해부터 토지평가액은 공시가격의 7할 수준이 되었다. 이런 영향으로 일본 전국의 토지평가액은 갑자기 4배 급등한다. 정부가 이런 조치를 취한 목적은 보유세 강화를 통한 지가억제를 위한 것이다. 그러나 지가는 계속 하락하는 반면 세액은 계속 증가하고 있기 때문에 토지 보유자의 반발을 사고 있다. 공시가 7할 이전, 그러니까 1993년 지가를 1로 한다면 2000년 지가는 0.66이다. 이렇게 지가가 하락했음에도 불구하고 세액은 1.33배가 되었다. 최근 7년 동안 세율이 약 2배(1.3/0.66=1.97배) 증가한 것이다. 이 증세총액을 환산하면 연간 16조 원이다.
일본에서 부동산 평가는 각 지자체의 몫이다. 국토청은 지자체 공무원들의 지가평가를 돕기 위해 ‘비교기준표’를 만들었다. 비교기준표는 평가액의 정확성이 매우 낮을 뿐 아니라, 위법평가를 방지하고자 평가수준을 현저히 낮추었다. 이런 상황에서 정확한 토지평가를 기대하기 힘들다. 그럼에도 불구하고 평가수준을 낮춘 곳의 세율은 높게 책정해 놓았다. 정확한 지가평가보다 세액확보에 총력을 기울인 것이다. 세액은 ‘평가액 x 세율 = 세액’으로 결정된다. 현재 상황으로 세액을 결정하는 것 자체가 무의미한 일이다. 평가액은 지가에 근거하여 결정되는데 그 개요가 되는 지가의 결정방법이 불투명하기 때문이다. 지가가 ‘1물 5가’와 같이 여러 개의 가격(공시가격, 기준지가, 노선가, 고정자산세평가액, 실제시가, 감정평가액)을 형성하고 있는데 어떤 방법으로 지가를 결정한단 말인가.
토지거래와 과세의 기준이 되는 공시가격은 부동산감정평가사에 의해 결정된다. 전문가가 공시가격을 결정하는데 실제지가와 차이가 나는 이유는 무엇일까? 표면상으로 감정평가사들은 매매 사례를 근거로 결정한다. 하지만 그 과정이 매우 불투명하다. 부동산 버블기에는 실세지가가 공시가격을 웃돌았기 때문에 토지 소유자들에게 낮은 과세가 적용되었다. 하지만 최근 이런 상황이 역전되면서 납세자들의 분노를 사고 있다. 적자에 고민하는 지자체들이 세수입을 확보하고자 공시가격을 높게 설정했기 때문이다. 공시가격이 아니라 고시(高示)가격이라고 불러야 좋을 지경이다.
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자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/detail.asp?pk=11010892&sid=qjfRnf777&key=
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